변창흠 SH공사 사장 “올해는 도시재생사업에서 뚜렷한 성과 거둔다”

“서울시민의 주거안정과 주거복지 향상이 SH공사의 존재이유이자 추구하는 가치다. 지난 1989년 출범 이후 서울시민의 주거안정, 특히 저소득층의 주거문제를 해결하기 위해 노력해온 SH공사는 그동안 26만 가구의 주택을 공급했고 17만 가구의 임대주택을 공급 및 관리한다. 가족까지 합하면 서울시민의 10%에 달하는 시민이 SH공사와 직접적인 연관을 맺고 있다.”
SH공사의 존재이유를 선명하게 밝히는 변창흠 SH공사 사장은 “지난해까지 비전을 재정립하고 조직을 개편하는 등 SH공사가 나아갈 방향과 기반을 착실하게 다졌고 주거복지에서도 상당한 성과를 거뒀다”며 “올해도 주거복지를 더 강화하고 도시재생사업과 리츠사업 등에서 뚜렷한 성과를 낼 것”이라고 단언한다. 특히 “지금까지 준비하고 테스트한 도시재생사업과 리츠사업 모델들을 현장에서 실행해 가장 적합한 사업모델들을 찾아내고 또 정착시켜 나갈 것”이라며 “이를 실행하는 과정에서 다양한 갈등이 생기고 시행착오도 일어날 수 있지만 이런 예상되는 리스크까지 최대한 집중관리하며 도시재생사업과 리츠사업에서 반드시 큰 성과를 거둘 것”이라고 거듭 강조한다.

140여 개 기관 및 단체와 MOU 맺고,
다양한 맞춤형 주거복지 프로그램 운영하다

“우리의 비전은 ‘주거복지, 도시재생 전문기업으로의 재탄생’이다. 그동안 해왔던 임대주택 건설과 공급, 관리를 넘어서 17만 임대주택 입주민, 나아가 서울시민 전체를 대상으로 종합 주거복지 맞춤서비스를 제공하는 공기업으로 거듭나기 위해 지금 이 순간에도 혁신에 박차를 가하고 있다. 지난해를 ‘주거복지의 원년’으로 삼아 주거복지 전문기관으로 재탄생하기 위한 다각적인 노력을 경주했고 가시적인 성과도 거뒀다. 취임 후 SH공사의 존재이유와 역할 등에 대해 냉철하게 천착했다. 그 결과 주거복지를 향상시킬 수 있는 현장경영이 절실하다는 결론을 내렸고 현장경영의 중심인 기존의 8개 주택통합관리센터를 11개 주거복지센터로 확대 개편했다.”
11개 주거복지센터로 확대·개편한 변창흠 사장은 동시에 발상을 전환해, 파격적으로 SH공사의 가장 우수한 인재(1급)를 센터 책임자로 임명했다. 또 모든 직원들에게 주거복지사 자격증을 의무적으로 취득하도록 독려했다. 변창흠 사장이 의도한 대로 센터 책임자들은 현장을 맘껏 누비며 의욕적으로 입주민 및 지역유지, 유관기관, 사회복지단체, 사회적기업 등과 밀접하게 소통했고 이를 통해 입주민들에게 필요한 다양한 서비스를 확보해나가기 시작했다.
“현장경영을 강화한 덕분에 주거복지센터를 중심으로 지난해 140여 개 기관 및 단체와 MOU를 맺고 다양한 맞춤형 주거복지 프로그램을 운영한다. 기존의 임대주택 관리프로그램을 비롯해 서울시내 곳곳에서 수백 가지의 다양한 주거복지 프로그램들이 동시다발적으로 펼쳐지고 있다. 지금도 새로운 프로그램들이 속속 개발되고 있다. 올 한해 더 노력하면 입주민, 나아가 서울시민들에게 꼭 필요한 맞춤형 주거복지서비스들이 거의 마련되고 종합적인 서비스 운용이 가능할 것으로 확신한다. SH공사가 서울시민의 주거복지 책임자가 될 수 있다는 의미다. 주거복지센터는 장기적으로 각 자치구에 하나씩 25개로 확대할 계획이다. 지난해 12월 4일부터 5일까지 이틀 동안, 서울무역전시장에서 ‘행복한 서울, 2015 주거복지 페스티벌’을 개최해 그동안 진행한 주거복지 프로그램들을 한 자리에 모아 대내외에 공개했다. 무엇보다 시민들의 반응이 너무 좋아 매우 큰 보람을 느꼈다.”
임대주택에 대한 편견과 부정적 이미지를 극복하고 더불어 사는 공동체문화와 주거복지의 가치를 시민들과 함께 공유하기 위해 열린 ‘행복한 서울, 2015 주거복지 페스티벌’은 입주민, 사회적기업, 협동조합, 민간기업, 유관기관 등 주거복지와 관련된 다양한 주체들이 참여하는 프로그램을 구성해 모두가 함께 만들고 즐길 수 있는 축제의 장으로 만들었다는 평을 받고 있다. 더불어 이 행사는 관람객들이 직접 참여해 즐기면서 주거복지의 가치와 필요성에 대해 공감할 수 있는 프로그램들로 구성됐고 주거복지 주제관, 홍보관, 주거복지센터 부스 등에서는 서울시민의 주거복지 향상을 위한 SH공사의 노력을 한데 모아 보여줬다. 특별관에서는 CJ대한통운, 종이문화재단, SK나눔재단 등 다양한 기업과 기관들이 참여하는 부스도 운영됐다.
변창흠 사장은 주거복지와 더불어 도시재생 공공 디벨로퍼로의 전환에도 속도를 내고 있다. “그동안 해왔던 공공주택 공급은 한계에 봉착했다”며 “서울시내의 대규모 택지개발도 마곡지구와 강일·고덕지구를 끝으로 더 이상 없는 실정이고 부동산시장의 변화로 전면철거하고 아파트를 새로 짓는 뉴타운사업으로 대표되는 기존의 재개발사업도 사업성이 떨어져 추진에 한계가 뚜렷하다”고 지적한다. 그래서 변창흠 사장은 “이제는 다른 방식, 즉 도시재생이 필요하다”고 제안한다.
“기존 시가지의 지역특성을 살리고 문화·사회·역사적 가치 등 도시를 구성하는 다양한 가치들까지 녹여내 지속가능하도록 하는 지역별 맞춤정비사업이 도시재생사업의 핵심이다. 변화는 지난해 시작됐다. 1차적으로 사업성이 떨어진 300여개 재개발지역이 우선대상으로 최적의 도시재생 방안들을 마련하고 있다. SH공사가 공공 디벨로퍼로서 시범모델을 만들면 민간기업이 적극 합류할 것으로 기대된다. 마중물 역할을 하겠다는 의미다.”

대대적인 2차 조직개편 단행,
6본부 2실 15처로 개편하고 공공개발사업본부 신설하다

취임 후 SH공사의 새로운 비전을 설정하고 새로운 역할을 찾는 데 주력한 변창흠 사장은 “새로운 비전을 더 구체적으로 설명하면 재무안전성 제고를 바탕으로 한 지속가능한 공기업 기반 구축, 주거복지전문기관으로의 전환, 도시재생 공공디벨로퍼로의 도약, 부실·하자 제로의 품질경영, 조직역량 강화, 시민이 참여하는 열린 경영으로 요약할 수 있다”며 비전을 보다 효과적으로 달성하기 위해 조직개편과 인사혁신을 단행했다.
“앞에서도 잠시 설명한 것처럼 2014년 12월, 기존의 통합관리센터를 주거복지단과 주거복지센터로 이름을 바꾸고 8개에서 11개로 확대했다. 현장경영 강화를 위해 핵심인력을 센터장으로 전진배치했다. 이같은 조직개편과 함께 주거복지처장, 홍보처장, 도시연구소장, 재생기획처장 등 처장급 이상 4개 직위를 개방직으로 전환해 전문가를 영입했고 그동안 내부승진 인사로 채워졌던 기획경영본부장도 외부전문가를 중용했다. 팀장급 87명을 전원 교체하면서 8개 직위는 공모를 통해 발탁했다. 전문가 10여명도 영입했다. 내부직원과 외부전문가가 함께 경쟁하는 구도를 만들어 치열한 경쟁 속에서 새로운 사업영역을 구축하고 새로운 환경에 조직이 적응할 수 있도록 한 것이다.”
혁신인사로 내부에 활력을 제고한 변창흠 사장은 조직개편이 즉시 필요했지만 SH공사 마음대로 조직을 개편할 수 없는 구조, 즉 먼저 시의회 보고와 서울시장의 승인이 있어야 하기 때문에 신규사업을 추진하면서 리츠추진반 등 수많은 임시조직들을 조직해 운영했고 올해 1월 1일자로 대대적인 2차 조직개편을 단행했다.
“2차 조직개편에선 기존의 5본부 2실 11처를 6본부 2실 15처로 개편했다. 공공개발사업본부를 신설해 도시재생 공공디벨로퍼의 역할을 하던 임시조직들을 한 곳으로 통합한 것이 특징이다. 이로서 주거복지전문기관, 도시재생 공공디벨로퍼로서의 조직정비는 완비했다. 지난해는 특히 신사업 발굴에서도 좋은 성과를 거뒀다. 서울리츠사업 추진, 공공디벨로퍼 선언, 서울시 정책수출사업단 유치, 서울시유지 관리 수탁, 에너지사업 추진 등 사업영역을 확대했다. 사업영역이 확대됨에 따라 추가적으로 필요한 전문인력도 계속 영입하고 있다. 앞으로 기존의 SH공사 직원들과 영입한 전문가들이 서로 융합해 알차고 좋은, 새로운 실행사업모델들을 발굴하고 추진하도록 적극 유도할 예정이다.”
2차 조직개편으로 공공디벨로퍼로의 도약에 더 속도를 낼 수 있는 조직시스템을 갖춘 변창흠 사장은 4대 경영방침을 직원들에게 자주 강조한다. 첫째는 재무안전성을 높여 지속가능한 공기업이 되도록 기반을 구축하는 것이다. “김종수 전임 사장을 비롯한 임직원들의 전사적인 노력으로 2011년 기준으로 13조 5,700억원에 달했던 채무를 6조8천억원이나 감축해 7조원 이하로 줄이는 성과를 만들었다”며 “이런 성과를 바탕으로 앞으로는 SH공사에 부담이 덜 되면서도 서울시민들의 주거복지를 향상시키는 방안을 찾고 있다”고 말한다. 서울 리츠를 통한 자금마련, 주택도시기금을 출자받거나 투자받는 방안, 정부의 각종 복지사업자금 활용 등 다양한 대안들을 다각도로 마련하고 있다는 의미다. 둘째는 앞에서 강조한 주거복지 전문기관과 도시재생 공공디벨로퍼로 거듭나기 위한 전사적인 노력 경주다.
“셋째는 부실공사의 원천봉쇄는 물론 하자제로를 목표로 한 품질경영이다. ‘SH공사가 생산하는 제품과 서비스는 최고 품질’이라는 시민들의 평가가 나올 수 있도록 품질혁신과 하자제로를 위해 통합관리시스템을 마련하고 전사적으로 노력한다. 기존의 하자를 처리하기 위해 통합신고센터를 설치해 운영하고 하자민원이 신고되면 3·3·3 대응시스템(30분 이내 연락, 3시간 이내 방문, 3일 이내 하자 민원해결)을 즉시 가동한다. 또 부실공사를 막기 위해 ‘건설공사 안전관리 및 사고관리 매뉴얼’을 마련해 모든 현장에서 철저하게 시행하도록 했고 안전관리 백서인 ‘안전관리 우수사례집’도 발간해 안전관리 우수현장을 벤치마킹하도록 하고 있다. 마지막으로 전 임직원의 조직역량을 키우는 데 심혈을 기울인다. 비전을 달성하기 위해선 기존의 관행과 매뉴얼, 현재의 조직역량으로서는 부족하다. 조직의 역량을 키워야하고 필요에 따라 해당분야 최고전문가 영입도 계속되고 있다.”

도시재생사업모델 크게 4종류로 분류,
각각 최적의 맞춤형 도시재생사업 펼치다

“SH공사는 지금까지 주로 나대지나 대규모 택지를 개발해 거기에 주택을 공급하는 역할을 해왔지만 이제는 새롭게 개발할 나대지도 거의 고갈돼 가고 대규모 택지는 현재 개발 중인 마곡지구와 고덕·강일지구가 마지막”이라고 재차 강조하는 변창흠 사장은 거듭 “이제는 도시재생으로 패러다임을 전환해야 한다”고 역설한다.
“서울시민의 주거안정은 반드시 필요하고, 더 이상 땅은 없으니 기존 시가지를 재활용한 도시재생이 중요하다. 서울시민의 주거안정이 SH공사의 주된 역할이다. 그래서 앞으로는 도시재생에 초점을 맞춰 도시재생 전문기관으로의 역할을 하겠다는 것이다. 도시재생은 단순히 모두 털어내고 고층아파트를 짓는 것이 아니다. 서울시 전체를 보면 바람직하지도 않고 도시가 흉물스럽게 변해갈 것이다. 시간이 조금 오래 걸리더라도 장기적으로 기존에 있는 역사·문화·환경 등을 최대한 보존하면서 더 쾌적하게 살 수 있는 방안들을 찾아 주민설명회 등을 통해 제안하고 주민들의 의견을 최대한 수렴해 반영하는 최적의 도시재생 방안을 마련해 주민들과 함께 개발하자는 것이다.”
최적의 도시재생 방안에 방점을 찍는 변창흠 사장은 “이명박·오세훈 전 시장 재임시 뉴타운사업을 비롯해 재개발, 재건축, 도시환경정비사업이 부동산 개발심리에 편승해 봇물을 이뤘고 이런 개발사업은 토지소유자들이 조합주택을 만들어 개발하는 방식이고 기존에 있던 주택이나 각종시설들은 전면 철거하고 그 위에 아파트를 건설하는 방식이라 수익성이 보장돼야 추진할 수 있다”며 “그런데 재개발 비례율(개발이익률)이 80~100%인 곳이 300여 곳에 달한다”고 지적한다. 그러면서 “이들 지역은 부동산 경기침체로 사업성이 떨어져 기존 방식으로는 사업이 중단되거나 출구전략을 마련하지도 못하는 실정이고 재산권 침해로 주민들의 고통도 심각하다”며 “이런 문제의 재개발사업지는 새로운 사업방식이 필요하고 우리가 제안하는 방식은 SH공사가 선투자를 해 사업성을 높이는 방식”이라고 설명한다. 변창흠 사장은 “이들 지역에 공공인 SH공사가 들어가 사업을 인수하고 기존의 시공사는 도급공사만 하고 분양물량은 임대주택으로 전환하는 방식으로 사업비용을 30% 정도 낮춰 수익성을 높이면 개발이 충분히 가능하다”고 강조한다.
“크게 4종류로 분류해 각각 맞춤형 도시재생사업을 펼칠 계획이다. 첫째 주거환경이 열악하고 위험하면서 사업성이 없는 안전진단 결과 D, E등급을 받은 서울시내 200여 곳이다. 여기에 사는 주민들의 삶의 질을 높이기 위해 사업성이 높은 다른 사업과 연계 추진해 개발하기로 하고 개발방안을 짜고 있다. 두번째는 사업성이 떨어져 사업이 정체된 300여 개 지역이다. 이들 지역에는 SH공사가 먼저 들어가 사업비를 30% 정도 절감해 사업성을 높이고 정부나 민간자본을 활용하는 선투자 재개발 리츠 사업방식이 적합하다. 다음은 역세권 등 전략적으로 도심재생이 필요한 지역이다. 수서·문정지구나 창동·상계지구 등 20~30년 장기적인 관점에서 지역발전의 거점으로 개발할 필요가 있는 지역이다. 마지막으로 가리봉동 등 뉴타운 해제지역이다. 사업추진 동력이 없는 180여 개 뉴타운 해제지역에는 시유지나 국유지를 활용해 SH공사가 어린이집이나 도로, 주차장 등의 인프라를 확충하는 한편 증·개축 등 지역맞춤 정비사업을 확산시킬 계획이다. SH공사는 2018년까지 이같은 도시재생사업에 약 1조 1000억원을 투입할 계획이다.”
SH공사가 추진하는 도시재생사업의 모델을 간략하게 설명하는 변창흠 사장은 ‘서울리츠’도 올해부터 본격화할 것이라며 “SH공사가 주택도시기금이나 민간투자 등 리츠방식으로 재원을 모아 임대주택을 건설하거나 재개발 등 정체된 정비사업을 펼치고 그 수익금은 주민이나 투자자에게 돌려주는 방식의 사업설계를 지난해 마무리했다”고 소개한다. “현재는 성공모델을 만들기 위해 몇몇 지역을 시범지역으로 선정해 주민 및 시공사와 협의 중이고 조만간 가시적인 성과가 나올 예정”이라며 SH공사가 도시재생 공공 디벨로퍼로서 성공모델을 만들면 민간도 적극적으로 사업에 뛰어들 것으로 전망한다. 변창흠 사장은 “SH공사는 사람에 주목한다”며 “주택은 사람이 살기 위한 곳이고, 도시재생도 마찬가지”라고 단언한다.
“맞춤형으로 개발하기 때문에 사업마다 재생방식은 다르지만 공통점은 시민과 공공이 함께 한다는 것이고 지속가능한 재생이 되도록 한다는 것이다. 개발기획 단계부터 사후관리까지 주민들과 머리를 맞대고 상의하고 지역가치를 증진시키는 것이 바로 진정한 도시재생이다. 여기에 다양한 주거복지 프로그램을 버무리면 사람냄새 나는 도시공동체, 마을공동체가 탄생한다.”

도전숙·노인 위한 의료안심주택·천왕여성안심주택 등,
젊은층과 노인·여성에게 적합한 맞춤형 행복주택 공급 늘리다

최근 전세금이 폭등하고 있다. 주택가격 하락을 우려해 주택매입을 주저하고, 젊은 세대가 비정규직 등으로 소득이 부족해 내 집을 마련할 엄두를 내지 못하고 있기 때문이다. 이런 현실을 정확하게 꿰뚫고 있는 변창흠 사장은 SH공사 차원에서 다양한 방안을 모색하고 있다고 소개한다.
“SH공사가 공급하는 임대주택은 저소득층을 대상으로 하기 때문에 대학생이나 사회초년생, 노인층에게는 상대적으로 공급기회가 적다. 그래서 청년층과 노인, 여성들에게 적합한 맞춤형 행복주택 공급을 늘리고 있다. 도전숙이나 내곡동 및 천왕지구의 행복주택, 노인을 위한 의료안심주택, 천왕여성안심주택, 신정도시마을주택, 만리동 예술인조합주택 등이 대표적인 사례다. 다양한 공동체주택과 사회주택 등 새로운 주택모형을 개발해 서울시의 주거문화를 개선할 뿐 만 아니라 청년층과 신혼부부의 주거문제를 해결하는 전문기관으로의 역할을 수행할 것이다. 앞으로 SH공사는 단순히 주택을 공급하는 기관이 아니라 공동체 코디네이터 지원, 주민리더 교육지원, 단지 내 유휴공간을 활용한 도서관·목욕탕·창업공방·직업훈련시설 확충 등을 통해 공동체를 활성화하는 주거복지에 지속적으로 역점을 둘 것이다.”
변창흠 사장은 특히 “서울리츠는 리츠방식을 통해 마련한 재원으로 임대주택을 건설해 사회초년생과 신혼부부, 소득 7분위 이하에 공급하는 것을 목표로 삼고 있다”며 “전세금이 폭등하고 전세가 월세로 급속히 전환되고 있어 시세의 70~80% 수준에서 저렴하게 임대주택을 공급하기 위한 것”이라고 강조한다.
“서울시와 SH공사는 지난해 7월30일, 2018년까지 2만호의 임대주택을 서울리츠로 공급하겠다고 발표했고 그동안 준비과정을 거쳐 드디어 1월 중에 서울리츠가 출범할 예정이다. 서울리츠의 경우 SH공사는 최소한 출자하고 나머지는 대부분 민간자본을 활용하는 등 민간기업의 투자를 활성화시킬 계획이다. 서울리츠를 통한 임대주택공급이 활성화되면 주거문제로 고통 받는 2030세대의 주거안정을 도모할 수 있고 노인과 여성 등 다양한 세대에게도 서울리츠를 공급할 수 있다. 또 재개발 리츠는 현재 개발이 중지된 사업장을 정상화시켜 도시의 슬럼화를 방지하고 주민의 고통을 덜어줘 주거안정을 도모할 수 있을 것으로 기대된다.”
2016. 1. 7. https://blog.naver.com/ha9038/220590226609

입력 2024. 12. 12. 07:59 AM